Интересы детей при продаже жилья

С начала 90-х годов нотариусы перестали регистрировать сделки с недвижимостью, частью которой владеет ребенок, без разрешения на то опекунского совета. А этот документ выдавался только в том случае, если несовершеннолетнему гарантировалось приобретение или дарение той площади которой он владел раньше. Такой порядок предусматривался Семейным кодексом.
     С одной стороны, эта норма добавила хлопот продавцам, им ведь пришлось тратить гораздо больше времени на оформление документов. С другой стороны, гораздо сложнее стало проворачивать с квартирой всевозможные махинации, и случаи расторжения сделок из-за ущемления прав несовершеннолетних бывали очень редко. Во-первых, действовал хоть какой-то механизм защиты имущественных интересов детей от недобросовестных родителей. Во-вторых, покупатель получил защиту от возможных посягательств на приобретенное им жилье со стороны бывших владельцев. Согласно законодательству, в том случае, если в процессе купли-продажи недвижимости были ущемлены имущественные права несовершеннолетних, суд мог признать сделку недействительной. Этим нюансом также иногда пользовались нечистые на руку продавцы, которые, растратив вырученные деньги и не купив подходящего жилья, возвращали себе квартиры через суд. После того, как нотариусов обязали требовать разрешение опекунского совета, биржи, которые на то время имели право оформлять договоры купли-продажи, еще в течение года таких справок не просили.
     Однако из нового Семейного кодекса статья об обязательном разрешении опекунским советом сделок с недвижимостью, владельцами которой являются дети, исчезла. Причем в проекте закона она была, а потом просто... "выпала". И если раньше, по Семейному кодексу, понятия опекуна и родителя совпадали, то теперь это понятие из нового Семейного кодекса выпало.
     Теперь интересы несовершеннолетних при продаже их родителями квартир могут оказаться не защищенными. Тем не менее существует возможность признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной, если были нарушены имущественные права проживавших там детей.
     Некоторые нотариусы продолжают требовать разрешение опекунского совета, заботясь о безопасности сделки. Но, даже если покупатель или нотариус просит от продавцов справку из опекунского совета, те вполне законно могут отказать в предоставлении данного документа, объясняя это отсутствием законного основания.
     Поэтому некоторые нотариусы, дабы обезопасить сделку, требуют одновременно с продажей квартиры заключать сделку о покупке жилья для ребенка. Нетрудно догадаться, что продавцы могут отказаться от такого предложения и обратиться к другому нотариусу, который будет действовать строго согласно букве закона. Только ни покупателю, ни несовершеннолетним от этого не легче. Если в ближайшее время не решить спорные вопросы, у граждан, приобретающих квартиры, могут возникнуть проблемы.
     Что касается защиты интересов несовершеннолетних владельцев, то отмена обязательного разрешения опекунского совета может привести к тому, что права детей будут нарушаться. Сегодня действует следующий порядок: если отец или мать возражает против оформления сделки, тогда этот вопрос выносится на рассмотрение опекунского совета или суда. Но, как правило, родители не препятствуют, так как сами инициируют продажу квартиры. Даже сама длительная процедура выдачи разрешения могла остановить недобросовестных родителей или привлечь к сделке внимание прокуратуры. Кроме того, сейчас утратила силу норма, согласно которой ребенку должна была предоставляться жилплощадь не меньше той, которой он владел в старой квартире. Ведь законодательно этот вопрос не регулировался, такое требование выдвигали опекунские советы, оказавшиеся сейчас фактически отстраненными от контроля над проведением сделок с недвижимостью.